ভূমি রেকর্ড ও
আইনি তথ্য
খতিয়ান, নামজারি এবং ভূমি রেজিস্ট্রেশনের পূর্ণাঙ্গ আইনি গাইড
খতিয়ানের প্রকারভেদ ও দাগ নম্বর
সিএস খতিয়ান
১৮৮৮-১৯৪০ সালের প্রথম জরিপ রেকর্ড। এটি সব খতিয়ানের আদি ভিত্তি।
এসএ খতিয়ান
১৯৫৬-১৯৬২ সালের পাকিস্তান আমলের রেকর্ড। এতে অনেক করণিক ভুল রয়েছে।
আরএস খতিয়ান
সিএস ও এসএ-এর ভুল সংশোধন করে তৈরি আধুনিক ও নির্ভরযোগ্য রেকর্ড।
বিএস/সিটি জরিপ
সর্বশেষ চলমান ডিজিটাল জরিপ। এটিই জমির বর্তমান বৈধ ভিত্তি।
দাগ নম্বর (Dag Number) কি?
ম্যাপে জমির প্রতিটি খণ্ডকে একটি নির্দিষ্ট নম্বর দিয়ে চিহ্নিত করা হয়, একেই 'দাগ নম্বর' বলে। একটি খতিয়ানের অধীনে একাধিক দাগ থাকতে পারে।
Check Land
Records Guide
অনলাইনে ভূমি রেকর্ড যাচাই করতে eporcha.gov.bd পোর্টালে গিয়ে আপনার বিভাগ, জেলা ও মৌজা সিলেক্ট করে খতিয়ান নম্বর দিন।
Verify Online Nowনামজারি (Mutation) প্রক্রিয়া
জমি কেনার পর ২৮ দিনের মধ্যে ই-নামজারির আবেদন করা বাধ্যতামূলক।
- 01. অনলাইনে আবেদন ও ফি (৭০ টাকা) জমা দেওয়া।
- 02. তহশিলদার কর্তৃক সরেজমিনে তদন্ত ও প্রতিবেদন।
- 03. এসি ল্যান্ড (AC Land) কর্তৃক শুনানী ও অনুমোদন।
- 04. ডিজিটাল খতিয়ান ও ডিসিআর সংগ্রহ (১১০০ টাকা ফি)।
ভূমি উন্নয়ন কর (Khajna)
এখন ঘরে বসেই ldtax.gov.bd পোর্টালে এনআইডি দিয়ে রেজিস্ট্রেশন করে খাজনা দেওয়া যায়।
রেজিস্ট্রেশন করতে লাগবে:
সক্রিয় মোবাইল নম্বর এবং এনআইডি (NID) নম্বর।
সুবিধা:
ডিজিটাল দাখিলা বা রশিদ সরাসরি ডাউনলোড করা যায় যা সবক্ষেত্রে গ্রহণযোগ্য।
রেজিস্ট্রি ও স্ট্যাম্প ডিউটি
Stamp Duty Calculation
জমির মূল্যের ওপর সাধারণত ১.৫% স্ট্যাম্প ডিউটি, ২% রেজিস্ট্রেশন ফি এবং ৩% স্থানীয় সরকার কর প্রযোজ্য হয়। (এলাকাভেদে এটি পরিবর্তন হতে পারে)। বর্তমানে অনলাইন ক্যালকুলেটরের মাধ্যমে সঠিক ফি বের করা সম্ভব।
Power of Attorney (POA)
নিজে উপস্থিত থাকতে না পারলে আমমোক্তারনামার মাধ্যমে অন্যকে দায়িত্ব দেওয়া যায়। তবে এটি অবশ্যই সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে রেজিস্ট্রি হতে হবে। আমমোক্তারনামার মেয়াদ এবং শর্তাবলী দলিল করার সময় গুরুত্বের সাথে খেয়াল করুন।
মালিকানা যাচাইয়ের টিপস
উত্তরাধিকার (Warish) সম্পত্তি
উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমির ক্ষেত্রে নিচের বিষয়গুলো নিশ্চিত করুন:
সঠিক ওয়ারিশান সার্টিফিকেট (ইউনিয়ন পরিষদ/পৌরসভা/সিটি কর্পোরেশন থেকে)।
ফারায়েজ (Faraiz) অনুযায়ী অংশ বণ্টন ও নামজারি সম্পন্ন করা।
বণ্টননামা বা আপোষনামা দলিল করে রেজিস্ট্রি করা (ভবিষ্যৎ বিরোধ এড়াতে)।
ওয়াকফ ও দেবোত্তর সম্পত্তি
ওয়াকফ (Waqf)
ওয়াকফ সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে ওয়াকফ প্রশাসকের অনুমতি বাধ্যতামূলক। ইসিপিবি (ECPB) নম্বর আছে কিনা যাচাই করুন।
দেবোত্তর (Debuttor)
হিন্দু ধর্মীয় কল্যাণ ট্রাস্ট বা সংশ্লিষ্ট সেবায়েত এর যথাযথ আইনি অনুমোদন ছাড়া দেবোত্তর সম্পত্তি ক্রয়-বিক্রয় অবৈধ।
অর্পিত ও পরিত্যক্ত সম্পত্তি
অর্পিত সম্পত্তি (Vested Property)
যেসকল সম্পত্তি শত্রু সম্পত্তি হিসেবে তালিকাভুক্ত ছিল। 'ক' তালিকার সম্পত্তি লিজ নেওয়া যায়, কিন্তু সরকারি গেজেট ছাড়া ক্রয়-বিক্রয় করা যায় না।
পরিত্যক্ত সম্পত্তি (Abandoned Property)
যেসকল মালিক ১৯৭১ সালে দেশত্যাগ করেছেন এবং সম্পত্তি সরকারের অনুকূলে ন্যস্ত হয়েছে। গৃহায়ন ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়ের অনুমতি ছাড়া এগুলো হস্তান্তর অযোগ্য।
ভূমি বিরোধ ও আইনি প্রতিকার
জবরদখল ও ১৪৫ ধারা
কেউ জমি জবরদখল করার চেষ্টা করলে বা শান্তি ভঙ্গের আশঙ্কা থাকলে নিকটস্থ নির্বাহী ম্যাজিস্ট্রেট আদালতে ১৪৫ ধারায় মামলা করা যায়।
জরিপকালীন আপত্তি (Section 30)
জরিপ চলাকালীন খতিয়ান বা ম্যাপে ভুল হলে ৩০ ধারায় আপত্তি এবং পরবর্তীতে ৩১ ধারায় আপীল দায়ের করা যায়।
স্বত্ব ঘোষণা (Title Suit)
দলিল বা রেকর্ডে মালিকানা নিয়ে জটিলতা থাকলে দেওয়ানী আদালতে 'Title Suit' বা স্বত্ব ঘোষণার মামলা করতে হয়।
ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইন ২০২৩
নতুন আইন অনুযায়ী জালিয়াতি, জবরদখল এবং অবৈধ ভূমি উন্নয়ন এখন সরাসরি ফৌজদারি অপরাধ হিসেবে গণ্য হবে।
জমি কেনার চেকলিস্ট
গুরুত্বপূর্ণ ভূমি আইনসমূহ
State Acquisition and Tenancy Act, 1950
জমি অর্জন, প্রজাস্বত্ব এবং জমি হস্তান্তরের মূল আইনি ভিত্তি।
Transfer of Property Act, 1882
বিক্রয়, দান, বন্ধক এবং হেবা সংক্রান্ত নিয়মাবলী।
Registration Act, 1908
দলিল নিবন্ধন এবং বাধ্যতামূলক রেজিস্ট্রেশন সংক্রান্ত আইন।
Land Reform Act, 2023
সর্বোচ্চ ৬০ বিঘা জমির সিলিং এবং বেনামী সম্পত্তি সংক্রান্ত নতুন নিয়ম।
স্মার্ট ভূমি সেবা
Call Helpline 24/7
ভূমি সেবা হটলাইন ১৬১২২
যেকোনো ভূমি সংক্রান্ত অভিযোগ বা তথ্যের জন্য কল করুন। বিদেশ থেকে কল করুন: ০৯৬১২৩১৬১২২
ভূমি সেবা অ্যাপ ও পোর্টাল
land.gov.bd পোর্টাল থেকে খতিয়ান, নামজারি এবং খাজনার সকল সেবা ডিজিটালভাবে পাওয়া যায়।
অগ্রক্রয় ও তামাদি (Pre-emption)
অগ্রক্রয় (Pre-emption) কি?
সহ-শরিক বা সংলগ্ন জমির মালিকের জমি কেনার ক্ষেত্রে অগ্রাধিকারের অধিকার। শরিকরা জমি বিক্রি করলে অন্য শরিকরা নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে আদালতে মামলা করে তা ফেরত নিতে পারে।
তামাদি সময়
নোটিশ পাওয়ার ২ মাস বা বিক্রির খবর পাওয়ার ৪ মাসের মধ্যে মামলা করতে হয়।
অতিরিক্ত ফি
জমির মূল্যের ওপর ২৫% অতিরিক্ত টাকা আদালতে জমা দিতে হয়।
জরিপ ও ডিপি প্রক্রিয়া
BS/City জরিপ চলাকালীন আপনার মালিকানা সুরক্ষিত রাখার ৪টি ধাপ
মাঠ পর্চা
তহশিলদার যখন মাঠে জরিপ করেন, তখন তাকে সঠিক দলিল ও দখল দেখান এবং প্রাথমিক মাঠ পর্চা সংগ্রহ করুন।
ডিপি পাবলিকেশন
জরিপ শেষে খতিয়ানটি খসড়া (DP) হিসেবে প্রকাশিত হয়। আপনার নাম, অংশ ও দাগ নম্বর ঠিক আছে কিনা যাচাই করুন।
৩০ ধারায় আপত্তি
ডিপি খতিয়ানে কোনো ভুল থাকলে ৩০ দিনের মধ্যে সেটেলমেন্ট অফিসে ৩০ ধারায় আপত্তি (Objection) দাখিল করুন।
৩১ ধারায় আপীল
৩০ ধারার রায়ে সন্তুষ্ট না হলে গেজেট প্রকাশের পূর্বেই ৩১ ধারায় আপীল অফিসার বরাবর আপীল দায়ের করুন।
মনে রাখবেন: জরিপ চলাকালীন খতিয়ানে ভুল সংশোধন করা যতটা সহজ, চুড়ান্ত গেজেট প্রকাশের পর দেওয়ানী আদালতে মামলা করে তা সংশোধন করা তার চেয়ে অনেক বেশি জটিল ও ব্যয়বহুল।
শিকস্তি ও পয়স্তি (Riverine Land)
শিকস্তি (Sikosti) - নদী ভাঙন
নদী ভাঙনে জমি বিলীন হলে ৩০ বছরের মধ্যে তা পুনরায় জেগে উঠলে পূর্বের মালিক অগ্রাধিকার পাবেন। ভাঙনের পর খাজনা মওকুফের আবেদন করতে হয়।
পয়স্তি (Poyosti) - চর জাগা
নদীতে নতুন চর জাগলে তার মালিকানা নির্দিষ্ট আইন (PDR Act) অনুযায়ী নির্ধারিত হয়। সাধারণত সরকারি খাস খতিয়ানে যায়, তবে ক্ষেত্রবিশেষে পূর্বতন মালিক দাবি করতে পারেন।
ভূমি অধিগ্রহণ ও ক্ষতিপূরণ
সরকারি প্রকল্পের জন্য জমি অধিগ্রহণ (Acquisition) হলে 'স্থাবর সম্পত্তি অধিগ্রহণ ও হুকুমদখল আইন ২০১৭' অনুযায়ী ক্ষতিপূরণ পাওয়া যায়:
৩ গুণ (৩০০%) ক্ষতিপূরণ
বর্তমান বাজার মূল্যের ওপর অতিরিক্ত ২০০% সহ মোট ৩০০% টাকা ক্ষতিপূরণ হিসেবে দেওয়া হয়।
- অধিগ্রহণের পূর্বে ৪ ধারার নোটিশ জারি করা হয়।
- ✓ যথাযথ রেকর্ড ও নামজারি থাকলে ডিসি অফিস থেকে সরাসরি চেক সংগ্রহ করা যায়।
ফ্ল্যাট ও অ্যাপার্টমেন্ট মালিকানা
শহরাঞ্চলে ফ্ল্যাট কেনার ক্ষেত্রে কেবল দখল নয়, আইনি মালিকানা নিশ্চিত করা জরুরি।
ফ্ল্যাট নামজারি (Flat Mutation)
ফ্ল্যাট কেনার পর জমির আনুপাতিক অংশ এবং ফ্ল্যাট নম্বর উল্লেখ করে এসি ল্যান্ড অফিসে আলাদা নামজারি করতে হয়।
প্রপোশনেট ল্যান্ড শেয়ার
দলিল করার সময় ফ্ল্যাটের আয়তন অনুযায়ী জমির কত অংশ (অযুতাংশ) আপনি পাচ্ছেন তা স্পষ্টভাবে উল্লেখ থাকতে হবে।
পার্কিং ও কমন স্পেস
কার পার্কিং এবং কমন স্পেসের ব্যবহার স্বত্ব দলিলে অন্তর্ভুক্ত থাকতে হবে। অন্যথায় ভবিষ্যতে জটিলতা হতে পারে।
ইউটিলিটি ক্লিয়ারেন্স
গ্যাস, বিদ্যুৎ ও পানির বিল বকেয়া আছে কিনা তা বিক্রেতা বা ডেভেলপারের কাছ থেকে যাচাই করে নিন।
অ্যাসোসিয়েশন রুলস
ফ্ল্যাট মালিক সমিতির নিয়মাবলী এবং মাসিক রক্ষণাবেক্ষণ ফি সম্পর্কে পরিষ্কার ধারণা রাখুন।
ভূমি সংজ্ঞাকোষ (Glossary)
মৌজা (Mouza)
ভূমি প্রশাসনের সর্বনিম্ন একক। সাধারণত একটি গ্রাম বা গ্রামের অংশকে একটি মৌজা বলা হয়।
জে.এল নম্বর (J.L No)
Jurisdiction List Number. একটি থানার অধীনে মৌজাগুলোর ক্রমানুযায়ী পরিচিতি নম্বর।
পর্চা (Parcha)
খতিয়ানের খসড়া কপি যা সাধারণত জরিপ চলাকালীন বিতরণ করা হয়। এটি মালিকানার প্রাথমিক প্রমাণ।
দাখিলা (Dakhila)
ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধের রশিদ। এটি ডিজিটাল বা এনালগ দুই প্রকার হতে পারে।
হাল ও সাবেক দাগ
সাবেক দাগ হলো পূর্বের জরিপের নম্বর, আর হাল দাগ হলো বর্তমান বা সর্বশেষ জরিপের দাগ নম্বর।
ভায়া দলিল (Via Deed)
বর্তমান মালিকের পূর্ববর্তী মালিকদের মালিকানা হস্তান্তরের ধারাবাহিক দলিলসমূহ।
শ্রেণি পরিবর্তন (Category Conversion)
জমির শ্রেণি (যেমন: নাল থেকে ভিটি) পরিবর্তন করতে হলে এসি ল্যান্ড (AC Land) অফিসের অনুমতি নিতে হয়।
কেন অনুমতি প্রয়োজন?
অনুমতি ছাড়া কৃষি জমিকে বসতভিটা বা শিল্প কারখানায় রূপান্তর করা দণ্ডনীয় অপরাধ। এতে জমির খাজনা বা করের হারও পরিবর্তিত হয়।
হেবা ও দান (Heba & Gift)
হেবা দলিল (Muslim Law)
রক্তের সম্পর্কের নিকট আত্মীয়দের (বাবা-মা, ভাই-বোন, স্বামী-স্ত্রী) মধ্যে জমি দান করলে রেজিস্ট্রেশন ফি মাত্র ১০০ টাকা। তবে এটি অবশ্যই রেজিস্ট্রি হতে হবে।
সাধারণ দান দলিল (Gift)
অন্য যেকোনো ব্যক্তিকে জমি দান করলে স্বাভাবিক বিক্রয় দলিলের মতো স্ট্যাম্প ডিউটি ও ট্যাক্স প্রযোজ্য হবে।
বন্ধক ও ব্যাংক ঋণ (Mortgage)
জমি বন্ধক রেখে ব্যাংক থেকে ঋণ নেওয়ার ক্ষেত্রে আইনি সতর্কতা:
রেজিস্ট্রি বন্ধক (Registered Mortgage) ছাড়া ব্যাংক সাধারণত বড় অংকের লোন দেয় না।
বন্ধকি জমি হস্তান্তরের আগে ব্যাংকের 'No Objection Certificate' (NOC) নেওয়া বাধ্যতামূলক।
ঋণ পরিশোধের পর সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে 'অব্যাহতি দলিল' (Redemption Deed) অবশ্যই রেজিস্ট্রি করে নিন।
ব্যাংক যা যাচাই করে:
- সর্বশেষ নামজারি ও খাজনার রশিদ।
- ২৫ বছরের নির্দয় তল্লাশী ও মালিকানা ধারাবাহিকতা।
- পর্চা/খতিয়ান এবং মৌজা ম্যাপ অনুযায়ী সরজমিনে দখল।
- জমিটি কোনো মামলার অধীন (Litigation) আছে কিনা।
আইনি সহায়তার জন্য সরাসরি যোগাযোগ করুন